Z tego artykułu dowiesz się:

• Nieuregulowany stan prawny nieruchomości
• Brak założonej księgi wieczystej
• Obciążenia nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów
• Współwłasność nieruchomości, która ogranicza lub uniemożliwia jej sprzedaż
• Status nieruchomości, który ogranicza możliwość zbycia lub wymaga uzyskania dodatkowej zgody
• Status nabywcy, który wymaga uzyskania dodatkowych zgód lub pozwoleń
• Jaka jest rola adwokata w procesie sprzedaży nieruchomości?

Jakie problemy możesz napotkać przy sprzedaży nieruchomości i jak ich uniknąć?

Sprzedaż czy zakup nieruchomości – w zależności od tego, którą stroną transakcji jesteś, sprzedającym czy kupującym – zazwyczaj wiąże się z dużym stresem wynikającym z konieczności kompleksowej analizy transakcji o potencjalnie wysokiej stawce. Im wyższa cena sprzedawanej lub kupowanej nieruchomości, tym większy stres i ryzyko związane z transakcją.

Co zrobić, żeby ograniczyć ryzyko i bezpiecznie przeprowadzić transakcję?
Przeanalizować, jakiego rodzaju problemy możesz napotkać przy sprzedaży nieruchomości!

1. Nieuregulowany stan prawny nieruchomości.

Nawet z pozoru bezpieczna nieruchomość może mieć nieuregulowany stan prawny, który utrudni lub uniemożliwi jej sprzedaż. W praktyce najczęstszym problemem, z jakim mierzą się Klienci jest brak przeprowadzonego postępowania spadkowego po zmarłym właścicielu nieruchomości. Sprzedającym wydaje się, że jeżeli od wielu lat są w posiadaniu nieruchomości zmarłego członka rodziny np. rodziców, to oczywistym jest, że mogą ją sprzedać. To częsty błąd. Brak przeprowadzonego postępowania spadkowego nie pozbawia spadkobierców praw do nieruchomości, ale uniemożliwia swobodne nią dysponowanie, w tym sprzedaż. Kolejnym częstym problemem nieuregulowanego stanu prawnego nieruchomości, jest niezgodność treści księgi wieczystej nieruchomości z rzeczywistym stanem prawnym. Niezgodność treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym zachodzi min. w przypadku gdy w księdze wieczystej wpisana jest osoba, która nie jest właścicielem, w księdze wieczystej widnieje obciążenie nieruchomości np. hipoteka, które już nie istnieje albo brakuje wpisu prawa, które komuś przysługuje np. służebności.

Jak sprawdzić czy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny?

• przejrzyj księgę wieczystą nieruchomości lub zbiór dokumentów, jeżeli księga wieczysta nie była do tej pory założona
• potwierdź, że figurujesz w księdze wieczystej lub w zbiorze dokumentów jako właściciel nieruchomości
• upewnij się, czy posiadasz dokumenty potwierdzające, że jesteś właścicielem nieruchomości – akt notarialny w przypadku zakupu bądź darowizny nieruchomości, akt poświadczenia dziedziczenia lub postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku

Co należy zrobić w przypadku nieuregulowane stanu prawnego nieruchomości?

• przeprowadź postępowanie spadkowe, jeżeli sprzedawana nieruchomość wchodziła w skład masy spadkowej
• złożyć pozew o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym

2. Brak założonej księgi wieczystej.

Księgi wieczyste to publiczny rejestr, który przedstawia stan prawny nieruchomości. Księga wieczysta nieruchomości składa się z kilku działów i pozwala na ustalenie min. kto jest właścicielem nieruchomości, komu i jakie prawa przysługują, czy nieruchomość jest obciążona ograniczonymi prawami rzeczowymi np. służebnością i czy jest obciążona hipoteką. Zapoznanie się z treścią księgi wieczystej jest kluczowe dla potencjalnego nabywcy nieruchomości.

Każda nieruchomość powinna mieć założoną księgę wieczystą, ale nie zawsze tak jest. Problem braku założonej księgi wieczystej często dotyczy nieruchomości rolnych lub nieruchomości „starych” tj. takich, który status przez wiele lat nie ulegał żadnym zmianom np. zostały nabyte w latach 60 i od tamtej pory nie były zbywane lub nikt nie zadbał o uporządkowanie ich stanu prawnego. Zdarza się, że dla takich nieruchomości księga wieczysta nie była nigdy założona, a wszystkie informacje znajdują się w prowadzonym przez właściwy sąd rejonowy zbiorze dokumentów.

Brak założonej księgi wieczystej nie uniemożliwia sprzedaży nieruchomości, ale bardzo utrudnia sprawne przeprowadzenie transakcji. Brak założonej księgi wieczystej oznacza, że sprzedający musi udowodnić prawo własności innymi dokumentami, co często wiąże się z koniecznością skrupulatnego odtworzenia historii sprzedawanej nieruchomości.

Jak sprawdzić czy nieruchomość ma założoną księgę wieczystą? Jak ustalić numer księgi wieczystej?

• przejrzyj posiadane dokumenty pod kątem numeru księgi wieczystej – numer księgi wieczystej ma zawsze jednolity format „(XX1X/12345678/9”)
• ustal numer księgi wieczystej nieruchomości za pośrednictwem sądu rejonowego właściwego dla miejsca położenia nieruchomości
• ustal numer księgi wieczystej w urzędzie miasta lub starostwie powiatowym

Co należy zrobić w przypadku braku księgi wieczystej?

• upewnij się, czy księga wieczysta nieruchomości nie była do tej pory założona
• uprawnij się, czy jest prowadzony zbiór dokumentów dla nieruchomości
• przejrzyj posiadane dokumenty, zgromadź te potwierdzające własność nieruchomości np. akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia
• zgromadź dokumenty dotyczące samej nieruchomości np. wypis z rejestru gruntów oraz wyrys z mapy ewidencyjnej (z starostwa powiatowego)
• zweryfikuj, czy posiadane dokumenty oraz dokumenty zawarte w zbiorze dokumentów będą wystarczające dla przeprowadzenia transakcji
• jeżeli posiadane dokumenty oraz dokumenty zawarte w zbiorze dokumentów nie będą wystarczające dla przeprowadzenia transakcji, załóż księgę wieczystą dla nieruchomości – złóż druk KW-ZAL wraz z odpowiednimi załącznikami sądzie rejonowym właściwym dla miejsca położenia nieruchomości

3. Obciążenia nieruchomości ujawnione w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów.

Obciążenie nieruchomości, to ograniczenie w swobodnym dysponowaniu nieruchomością, które wynika z praw innych osób lub instytucji. Obciążenie nieruchomości może wynikać z zawartych przez właściciela umów, zabezpieczeń finansowych ustanowionych przez bank lub przepisów prawa. Obciążenia nieruchomości ujawnione są w dziale III i IV księgi wieczystej.

Dział III księgi wieczystej to „Prawa, roszczenia i ograniczenia”, w którym znajdują się informacje o ustanowionych służebnościach (np. prawo dożywocia, przejazdu), prawie najmu lub dzierżawy, ostrzeżenia o egzekucji komorniczej, zakazy zbywania lub obciążania oraz roszczenia z umów przedwstępnych czy deweloperskich. Dział IV księgi wieczystej to „ Hipoteka”, w którym znajdują się informacje o ustanowionych na nieruchomości hipotekach stanowiących zabezpieczenie wykonania umowy np. umowy kredytowej z bankiem.

Nie każde obciążenie nieruchomości ma wpływ na przeprowadzenie transakcji sprzedaży. Niektóre wpisy mają charakter informacyjny np. podział nieruchomości wspólnej do korzystania, pojawiający się szczególnie często w kontekście sprzedaży mieszkania w budynku wielorodzinnym. Inne wymagają podjęcia określonych działań, aby je wyeliminować (np. wykreślenie użytkowania, które nie jest już wykonywane), ale są też takie obciążenia, które powinny wzmóc czujność stron transakcji jak np. ostrzeżenie o wszczęciu egzekucji sądowej lub administracyjnej z nieruchomości oraz takie, które blokują przeprowadzenie transakcji jak zakaz zbywania i obciążania nieruchomości czy ujawnione w księdze wieczystej roszczenie o usunięcie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym. Żadne obciążenie nieruchomości nie powinno być bagatelizowane.

Jak sprawdzić czy nieruchomość jest obciążona ograniczonym prawem rzeczowym lub hipoteką?

• przejrzyj księgę wieczystą nieruchomości lub zbiór dokumentów, jeżeli księga wieczysta nie była do tej pory założona
• szczególną uwagę poświęć działom III i IV księgi wieczystej, w przypadku zbioru dokumentów konieczne będzie zapoznanie się z całym zbiorem i ustalenie, czy z treści dokumentów wynikają obciążenia nieruchomości

Co należy zrobić w przypadku obciążenia nieruchomości?

• ustal rodzaj obciążenia oraz jego podstawę prawną
• ustal, czy obciążenia są aktualne i istniejące – np. czy użytkowanie nie wygasło, czy kredyt zabezpieczony hipoteką został już spłacony, czy egzekucja komornicza nie została umorzona albo czy dług nie został już w całości spłacony
• jeżeli jesteś sprzedającym, poinformuj kupującego o wszelkich obciążeniach — ukrywanie informacji jest naruszeniem prawa.

4. Współwłasność nieruchomości, która ogranicza lub uniemożliwia jej sprzedaż.

Sprzedawana nieruchomość może współwłasnością kilku właścicieli. Taka sytuacja ma najczęściej miejsce w przypadku nieruchomości odziedziczonych na podstawie dziedziczenia ustawowego – kilku członków rodziny staje się współwłaścicielami odziedziczonej nieruchomości w częściach ułamkowych, co oznacza, że każdy spadkobierca posiada określoną część prawa własności (np. 1/2, 1/4 , 2/8) w stosunku do całej odziedziczonej nieruchomości. Współwłasność nie przekreśla możliwości zbycia całej nieruchomości, o ile współwłaściciele dojdą do porozumienia, tj. wszyscy zgodzą się na zbycie nieruchomości. Gdy współwłaściciele nie mogą dojść do porozumienia, a planowana transakcja ma obejmować całą nieruchomość, konieczne będzie zwrócenie się do sądu. Każdy współwłaściciel ma prawo sprzedać swój udział osobie trzeciej bez zgody pozostałych. Oczywiście zarówno z perspektywy sprzedającego jak i kupującego zbycie udziału w nieruchomości jest mniej atrakcyjne niż zbycie całej nieruchomości.

Jak sprawdzić czy nieruchomość jest współwłasnością kilku właścicieli?

• przejrzyj księgę wieczystą nieruchomości lub zbiór dokumentów, jeżeli księga wieczysta nie była do tej pory założona
• sprawdź Dział II „Własność” księgi wieczystej, w przypadku zbioru dokumentów konieczne będzie zapoznanie się z całym zbiorem i ustalenie, kto jest właścicielem lub współwłaścicielem nieruchomości

Co należy zrobić w przypadku współwłasności nieruchomości?

• przeprowadzić negocjacje z pozostałymi współwłaścicielami
• rozważyć nabycie udziałów pozostałych współwłaścicieli
• w przypadku braku porozumienia współwłaścicieli co do zbycia całej nieruchomości lub braku porozumienia w zakresie nabycia pozostałych udziałów, konieczne będzie zwrócenie się do sądu o zgodę na dokonanie czynności albo zniesienie współwłasności nieruchomości

5. Status nieruchomości, który ogranicza możliwość zbycia lub wymaga uzyskania dodatkowej zgody.

Najczęstszym problemem występującym przy sprzedaży nieruchomości, a wynikającym z samego charakteru sprzedawanej nieruchomości, jest posiadanie przez nią statusu nieruchomości rolnej. Zgodnie z art. 2 ust. 1 Ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego w zw. z art. 46 1 Kodeksu Cywilnego, nieruchomością rolną (gruntem rolnym) jest nieruchomość, która jest lub może być wykorzystywana do prowadzenia działalności wytwórczej w rolnictwie w zakresie produkcji roślinnej i zwierzęcej, nie wyłączając produkcji ogrodniczej, sadowniczej i rybnej, z wyłączeniem nieruchomości położonych na obszarach przeznaczonych w planach zagospodarowania przestrzennego na cele inne niż rolne.

Nabywcą nieruchomości rolnej – co do zasady – może być wyłącznie rolnik indywidualny, a powierzchnia nabywanej nieruchomości rolnej wraz z powierzchnią nieruchomości rolnych wchodzących w skład gospodarstwa rodzinnego nabywcy nie może przekraczać powierzchni 300 ha użytków rolnych.

Ustawa o kształtowaniu ustroju rolnego przewiduje jednak szereg wyjątków od powyższej zasady ogólnej, w tym min. w przypadku zbycia nieruchomości rolnej na rzecz osoby bliskiej, nabytej w wyniku dziedziczenia oraz działu spadku lub zapisu windykacyjnego czy o powierzchni mniejszej niż 1 ha, jeżeli w dniu nabycia była położona w granicach administracyjnych miasta. Poza wyjątkami wskazanymi w Ustawie o kształtowaniu ustroju rolnego, nabycie nieruchomości rolnej w wymaga uzyskania zgody Dyrektora Generalnego Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa, która jest wydawana po spełnieniu warunków szeregu warunków formalnych.

Należy pamiętać, że ocena możliwości zbycia nieruchomości rolnej przez aktualnego właściciela oraz możliwość nabycia nieruchomości rolnej przez przyszłego potencjalnego nabywcę to dwa niezależne od siebie zagadnienia, które należy każdorazowo rozpatrywać odrębnie.

Sprzedaż nieruchomości rolnej jest możliwa, ale wymaga przeprowadzenia szczegółowej analizy statusu sprzedawanej nieruchomości oraz spełnienia szeregu rygorystycznych wymogów zarówno przez sprzedającego jak i kupującego.

6. Status nabywcy, który wymaga uzyskania dodatkowych zgód lub pozwoleń.

Co od zasady, jeżeli nabywca nieruchomości jest cudzoziemcem spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii, to konieczne będzie uzyskanie przez niego zezwolenia na zakup nieruchomości. Zezwolenie wydawane jest przez Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji po przeprowadzeniu postępowania administracyjnego wszczynanego na wniosek cudzoziemca. Ustawa o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców przewiduje szereg wyjątków, kiedy uzyskanie zgody Ministra nie będzie wymagane. Niezależnie od obywatelstwa lub siedziby, cudzoziemiec może nabyć min. samodzielny lokal mieszkalny czy nieruchomość nabytą w drodze dziedziczenia lub zapisu windykacyjnego przez osoby uprawnione do dziedziczenia ustawowego. Sprzedaż nieruchomości cudzoziemcowi jest możliwe, ale wymaga przeprowadzenia szczegółowej analizy statusu sprzedawanej nieruchomości, uzyskania zgodny MSWiA lub spełnienia przez nabywcę wymogów, uprawniających go do nabycia nieruchomości bez uzyskiwania zgody MSWiA.

Jaka jest rola adwokata w procesie sprzedaży nieruchomości?

Skorzystanie z pomocy profesjonalnego pełnomocnika pozwala na wyeliminowanie albo ograniczenie ryzyka związanego ze sprzedażą nieruchomości. Adwokat pomoże w zabezpieczeniu interesów Klienta w czasie całego procesu sprzedaży, począwszy od reprezentowania Klienta w kontakcie z urzędami, bankami lub sądami, przez zweryfikowanie stanu prawnego nieruchomości, przygotowywanie lub zaopiniowanie umowy sprzedaży nieruchomości, wskazanie rozwiązań, które pozwolą na uporządkowanie stanu prawnego, a skończywszy na rekomendacji w zakresie sposobu zapłaty ceny. Zakres pomocy prawnej uzależniony jest od indywidualnych potrzeb Klienta.